親の実家を兄弟姉妹で相続した結果、「自分は売りたい」「兄は残したい」「誰かが住んでいる」「結局、空き家のままになっている」など、意見が分かれてしまうケースは少なくありません。
名義を見てみると、相続人全員の共有名義になっていることに気づき、「このままでは売れないのでは」「誰の同意が必要なのか分からない」と感じている方もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、実家全体の売却には共有者全員の同意が基本ですが、一人でも反対すれば何もできなくなるわけではありません。まず現在の権利関係と各相続人の希望を整理することが重要です。
この記事では、共有名義になった実家を売却する際の基本的な考え方、売却・修繕・管理それぞれで必要となる同意の違い、兄弟間で意見が合わないときに検討できる選択肢について、不動産実務の視点から整理します。個別の法律判断や税務判断は行わず、どこまでを自分たちで整理でき、どこから弁護士・司法書士・税理士へ相談すればよいかを中心に解説します。
相続した実家の「共有名義」とは？
相続した実家が「共有名義」と言われる場合、実際には状態が2つに分かれます。この違いを理解しておくと、その後の整理がしやすくなります。
遺産分割前の「遺産共有」
相続が発生した時点では、遺産分割が完了するまでの間、相続財産は相続人全員の「遺産共有」という状態になります。これは、最終的に誰がどの財産を取得するかがまだ確定していない、暫定的な共有状態です。
遺産共有の状態には、通常の共有とは異なる法的な特則が関係する場合があります。そのため、「法定相続分で登記しただけだから、通常の共有と同じ扱いになる」と単純に判断することはできません。遺産分割が済んでいるかどうかは、個別の事情によって扱いが変わる可能性があるため、気になる場合は弁護士または司法書士へ確認することをおすすめします。
遺産分割後などの共有状態
遺産分割協議や調停などによって、実家を複数の相続人が共有して取得すると決まった場合には、遺産分割後の共有状態になります。
一方、遺産分割前に法定相続分に応じた相続登記をしている場合でも、その登記だけで遺産分割が成立したことにはなりません。遺産分割前の遺産共有と、遺産分割後の共有は、区別して考える必要があります。
どちらの状態にあるのかによって、今後の進め方や相談すべき専門家が変わってくることがあります。まずは、自分たちの実家が遺産分割前なのか、遺産分割後なのかを確認しておきましょう。
共有名義の実家全体を売却するには？
実家全体の売却は共有者全員の同意が基本
実家(建物・土地)全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。また、建物の解体など、共有物の形状または効用を著しく変える行為についても、原則として共有者全員の同意が必要です。
これは、共有者のうち一人でも「売りたくない」という意見があると、実家全体をそのまま売却することは基本的にできない、ということを意味します。
一人が売却に反対している場合
ここで注意したいのは、「一人が反対したら、それで終わり」というわけではないということです。全体の売却には全員同意が基本である一方で、次のような方法を検討できます。
・あらためて話し合いの場を持つ
・遺産分割がまだ済んでいない場合は、遺産分割の中で実家の扱いを整理する
・売りたい人の持分を、残りたい人が買い取る(他の共有者による持分買取)
・自分の共有持分だけを売却する
・共有物分割請求という手続きを利用する(後述します)
一人の反対によって永久に何もできなくなるわけではなく、状況に応じていくつかの選択肢があります。
自分の共有持分だけなら売却できる？
自分自身が持っている共有持分については、原則として他の共有者の同意を得ずに処分・売却することができます。
ただし、ここでいくつか注意点があります。不動産全体を売却する場合と、共有持分だけを売却する場合では、買主や取引条件が異なる場合があります。共有持分のみを購入する買主は、不動産全体を自由に使えるわけではないため、実家全体を売却する場合と比べて、価格や購入検討者の層が変わることがあります。
また、共有持分だけを他人へ売却すると、その後の実家の利用方法や家族関係にも影響することがあります。「とにかく自分の持分だけ売ってしまえばいい」と単純に判断せず、家族関係への影響も含めて慎重に検討することをおすすめします。
売却・修繕・管理で必要な同意はどう違う？
実家について何かをしようとするとき、必要になる同意のレベルは、行為の内容によって異なります。ここでは、大きく4つの区分に分けて、必要となる同意の基本的な考え方を整理します。
ただし、具体的な行為がどの区分に該当するかは、建物の状態や工事の内容などの個別事情によって異なる可能性があります。以下はあくまで一般的な整理であり、個別の行為がどの区分に当たるかについては、弁護士・司法書士へ確認することをおすすめします。
解体など重大な変更
建物の解体など、共有物の形状または効用を著しく変える行為は、「重大な変更」に当たると考えられます。重大な変更については、原則として共有者全員の同意が必要です。実家全体の売却についても、原則として共有者全員の同意が必要ですが、これは共有者全員の持分を処分する行為として考えます。
修繕・リフォームなどの軽微な変更
共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない、軽微な変更については、共有者全員の同意までは必要とされず、持分価格の過半数で決定できる場合があります。
ここで注意したいのは、「大規模修繕やリフォームだから、必ず全員の同意が必要」とは言えないということです。工事の金額や規模だけで一律に判断するのではなく、「建物の形状や効用を著しく変更するものかどうか」という観点から考える必要があります。具体的な工事がどちらに当たるかは、内容によって異なるため、個別に確認することをおすすめします。
管理行為
実家の使い方を決める、短期の賃貸借契約を結ぶなど、保存行為・重大な変更のいずれにも当たらない「管理行為」については、原則として持分価格の過半数で決定できるとされています。
保存行為
雨漏りの補修や、老朽化した部分の緊急的な修繕など、共有物の現状を維持するための行為は「保存行為」に当たると考えられ、各共有者が単独で行うことができるとされています。
賃貸するときは特に注意
実家を賃貸に出す場合、「賃貸なら常に過半数の同意で決められる」と単純に考えることはできません。短期の賃貸借であれば管理行為として扱われる場合がありますが、長期の賃貸借や、借地借家法が関係してくるようなケースでは、個別の判断が必要になることがあります。賃貸を検討する場合は、契約内容を決める前に、弁護士または司法書士へ確認しておくことをおすすめします。
兄弟で「売る・残す」の意見が合わないときの進め方
兄弟姉妹の間で「売る」「残す」の意見が合わない場合、すぐに法的な手続きを検討する前に、まず次の点を整理しておくことをおすすめします。
・現在の登記名義は誰になっているか
・持分割合はどうなっているか
・現在、実家に誰が住んでいるか
・固定資産税や管理費などを、誰がどのくらい負担しているか
・各共有者が「売る」「残す」「住む」のどれを希望しているか
いきなり「売るか残すか」の結論を迫るのではなく、現状と希望を整理する段階を踏むことで、話し合いがまとまりやすくなることがあります。
共有状態を解消する主な選択肢
実家の共有状態を解消する方法としては、主に次のような選択肢が考えられます。それぞれにメリットだけでなく、家族関係や将来の利用への影響もあるため、あわせて整理しておく必要があります。
相続人全員で売却する
共有者全員が売却に同意できる場合は、相続人全員で実家を売却するという方法があります。売却の具体的な進め方については、相続した実家を売却するには？でも整理していますので、あわせてご確認ください。
なお、実家の売却益について、一定の要件を満たす場合には相続空き家の3,000万円特別控除とは？で紹介している特例を利用できる可能性があります。個別の適用可否については税務署または税理士へご確認ください。
一人が実家を取得して他の人と調整する
実家に住み続けたい人や、思い入れのある人が実家を単独で取得し、他の共有者へその持分に応じた金銭を支払って調整する、という方法もあります。この場合、取得する側にまとまった資金が必要になることがあります。
他の共有者に自分の持分を譲る・売る
売りたい人が、自分の共有持分を他の共有者(残りたい人)へ譲る、または売るという方法です。実家自体は売却せずに済みますが、持分を譲る側・譲り受ける側の双方で、価格や支払い方法について話し合う必要があります。
自分の共有持分のみを第三者へ売却する
前述のとおり、自分の共有持分だけを第三者へ売却することも可能です。ただし、実家全体を自由に使えない共有持分の買主は限られることが多く、取引条件も不動産全体の売却とは異なる場合があります。また、第三者が共有者として加わることで、家族以外の人と実家の利用方法を調整する必要が生じ、その後の家族関係にも影響することがあります。
話し合いでまとまらない場合は共有物分割という方法もある
話し合いを重ねても共有状態を解消できない場合、「共有物分割」という手続きを利用できる場合があります。
共有物分割の方法としては、一般的に次のようなものが紹介されています。
・現物分割(土地そのものを分割する方法)
・価格賠償(一部の共有者が他の共有者へ金銭を支払って取得する方法)
・競売など
ただし、「裁判をすれば必ず希望どおりに買い取れる」「必ず希望する価格で売却できる」といった結果を保証するものではありません。どの方法になるか、どのくらいの期間がかかるかは、個別の事情や裁判所の判断によって異なります。共有物分割を検討する場合は、弁護士へ相談することをおすすめします。
なお、遺産分割がまだ済んでいない遺産共有の場合は、原則として遺産分割の手続きの中で実家の扱いを整理します。
ただし、遺産共有と通常共有が併存し、相続開始から一定期間が経過している場合などには、法律上の要件を満たせば、共有物分割の手続きで遺産共有関係も扱える特則があります。自分たちの実家がどちらの状態にあるのかを整理したうえで、個別の適用可否については弁護士などの専門家へ確認してください。
共有名義の実家をそのままにすると何が問題になる？
「今はまとまらないから、とりあえずこのままにしておこう」と考える方もいますが、共有名義のまま時間が経過すると、次のような問題が生じやすくなります。
まず、共有者のうち誰かが亡くなると、その人の持分がさらに次の相続人へ引き継がれ、共有者の数が増えていきます。共有者が増えるほど、全員の意見をまとめることが難しくなっていきます。
また、共有者が増えることで、売却や修繕などの意思決定そのものが複雑になります。連絡が取りづらい共有者が出てくることもあります。
実家が空き家のまま放置される場合には、別の種類のリスクも生じます。相続した空き家を放置するとどうなる？でも整理しているとおり、管理の手間や周囲への影響なども考慮しておく必要があります。
これらは「すぐに危険」という話ではありませんが、時間が経つほど整理が難しくなる傾向があるため、早めに現状を確認しておくことをおすすめします。
相続登記も忘れずに確認する
共有名義の実家について話し合う際には、相続登記の状況もあわせて確認しておく必要があります。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続で、同日より前から取得を知っていたケースについては、2027年3月31日が期限とされています。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があるとされています。
また、遺産分割が成立した場合には、その内容に応じた登記について、別途3年以内の義務がある点にも注意が必要です。まだ相続登記や、遺産分割後の登記が済んでいない場合は、早めに司法書士または法務局へ確認することをおすすめします。登記名義や必要書類の確認を含めた売却前の準備については、相続した実家を売却する前に必要な準備とは？でも整理しています。
共有名義の実家を売却する前に整理したい5つのこと
共有名義の実家について、売却するかどうかを決める前に、次の5つを確認しておくことをおすすめします。
・現在の登記名義(誰の名義になっているか)
・持分割合(誰がどのくらいの割合を持っているか)
・遺産分割が済んでいるか(遺産共有の状態か、確定した共有状態か)
・各共有者の希望(売る・残す・住むのどれを望んでいるか)
・実家の現在の状態と売却方法(古家付きのまま売るか、更地にするかなど。古家付き土地と更地、どちらで売るべき？もあわせてご確認ください)
どの専門家に相談すればよい？
共有名義の実家については、相談内容によって頼るべき専門家が異なります。
不動産会社には、売却方法や査定、市場性、古家のまま売るか更地にするかといった判断について相談できます。
司法書士には、相続登記や共有持分の移転登記など、登記に関する手続きについて相談できます。
弁護士には、共有者間で意見が対立している場合や、遺産分割・共有物分割など法的な対立に関わる相談ができます。
税理士には、売却時にかかる譲渡所得税や、各種特例の適用可否など、税務に関する相談ができます。
いずれの専門家に相談する場合も、「とにかく専門家に丸投げする」のではなく、まずは現在の権利関係や各共有者の希望を自分たちなりに整理したうえで相談すると、スムーズに話が進みやすくなります。
まとめ：共有名義は「誰が何を望んでいるか」の整理から
相続した実家が兄弟姉妹の共有名義になっている場合、実家全体を売却するには共有者全員の同意が基本です。しかし、一人が反対したからといって、永久に何もできなくなるわけではありません。
話し合い、持分の買取、自分の共有持分のみの売却、共有物分割など、状況に応じて検討できる方法はいくつかあります。また、修繕や管理など、売却以外の行為については、重大な変更・軽微な変更・管理行為・保存行為という区分によって、必要な同意のレベルが異なります。
大切なのは、「売るか残すか」をすぐに決めることではなく、現在の登記名義、持分割合、遺産分割の状況、各共有者の希望、実家の現在の状態を整理することです。そのうえで、必要に応じて不動産会社・司法書士・弁護士・税理士へ相談することをおすすめします。
共有名義の実家について、まずは状況を整理したい方へ
まだ売ると決めていなくても、共有名義や相続人、実家の現在の状態を整理するところからご相談いただけます。共有者間の意見調整そのものや、法的な対立に関わる判断については弁護士へ、登記に関する手続きについては司法書士へ、税務に関する判断については税理士へ、それぞれご確認ください。
本記事は、共有物に関する一般的な制度や、国税庁等が公表している情報をもとに、相続した実家が共有名義になった場合の基本的な考え方を整理したものです。個別の法的判断、登記手続きの要否、税額の計算については行っておりません。実際の手続きや判断にあたっては、弁護士・司法書士・税務署または税理士など、内容に応じた専門家へ確認してください。
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