相続した実家を売却しようとしたとき、「親が何十年も前に買った家なので、いくらで買ったのかわからない」「売買契約書が見つからない」というケースがあります。
不動産を売却したときの譲渡所得を計算するうえで、「取得費」は重要な項目です。取得費が確認できるかどうかによって、譲渡所得の計算結果が大きく変わることがあります。
この記事では、相続した実家の取得費の基本、売買契約書が見つからない場合の考え方、取得費がわからないときに使われる「概算取得費5％」について、国税庁の公表資料をもとに一般的な制度として整理します。
相続した実家の「取得費」とは？
土地や建物を売却したときの譲渡所得は、一般的に売却金額から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。
土地の取得費には、購入代金や購入時の手数料などが含まれます。建物については、購入代金や建築代金などから、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
そのため、単純に昔の購入金額がそのまま現在の取得費になるとは限りません。特に建物については、所有期間に応じた調整が必要です。
相続した実家は親の取得費を引き継ぐ
相続した不動産では、相続した時点の価格を新しい取得費として考えるわけではありません。
原則として、亡くなった親などの被相続人がその土地や建物を取得したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。
取得した時期についても、相続した日から数え直すのではなく、被相続人の取得時期を引き継ぐ考え方があります。そのため、相続した直後に売却する場合でも、「相続したばかりだから短期譲渡所得」とは限りません。
売買契約書が見つからないときはどうする？
相続した実家では、親が購入した当時の売買契約書が見つからないことがあります。
ここで注意したいのが、「売買契約書がない＝自動的に売却価格の5％が取得費になる」わけではないという点です。
国税庁の公表資料では、取得費がわからない場合に売却金額の5％相当額を取得費とすることができるとされています。
一方、今回確認した国税庁の一次資料だけでは、売買契約書を紛失した場合に、通帳や登記関係資料などのどの資料を使えば実際の取得費として認められるのか、その具体的な判断基準までは確認できませんでした。
そのため、売買契約書が見つからない場合でも、まず取得当時の資料が残っていないか整理し、個別の資料が税務上どのように扱われるかについては税務署または税理士へ確認するのが安全です。
取得費がわからない場合の「概算取得費5％」とは？
取得費がわからない場合には、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
たとえば、土地や建物を3,000万円で売却した場合、概算取得費を使うと、3,000万円の5％にあたる150万円を取得費として計算することになります。
ただし、これは「契約書がない場合に強制的に5％になる」という制度ではありません。国税庁の表現も「5％相当額を取得費とすることができます」とされており、取得費がわからない場合の取扱いとして示されています。
また、実際の取得費が売却金額の5％を下回る場合でも、5％相当額を取得費とすることができるとされています。
概算取得費5％を使うときは登記費用の二重計上に注意
相続した土地や建物について、一定の登記費用などが取得費に含まれる場合があります。
ただし、概算取得費として売却金額の5％を使う場合には、相続時に支払った登記費用などをさらに取得費へ上乗せすることはできないとされています。
つまり、「売却価格の5％」に「相続登記にかかった費用」を重ねて加算することはできません。
この点は自己判断で計算せず、実額による取得費と概算取得費のどちらを使うのかも含め、必要に応じて税務署や税理士へ確認してください。
取得費と譲渡費用は別のもの
取得費と混同しやすいものに「譲渡費用」があります。取得費は、土地や建物を取得したときにかかった費用です。
一方、譲渡費用は、土地や建物を売却するために直接かかった費用を指します。代表的なものとして、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、一定の立退料や建物取壊し費用などがあります。
固定資産税や通常の修繕費など、所有している間の維持管理費用は、譲渡費用には含まれません。
「何にお金を使ったか」だけではなく、「取得のための費用なのか」「売却のために直接かかった費用なのか」を分けて整理しておくことが重要です。
相続した実家では所有期間も引き継ぐ
相続した不動産では、取得費だけでなく取得時期も原則として被相続人から引き継ぎます。
土地や建物の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。そのため、親が長年所有していた実家を相続したあと、比較的早く売却した場合でも、親の取得時期を引き継いで所有期間を判定することになります。
譲渡所得や長期・短期の基本については、記事004「相続した実家を売却すると税金はどうなる？」で詳しく整理しています。
遺産分割のための訴訟費用は取得費にならない
相続した実家を巡って相続人同士で遺産分割の話し合いがまとまらず、弁護士費用や訴訟費用などが発生する場合があります。
国税庁の公表資料では、遺産分割のために要した訴訟費用などは取得費には含まれないとされています。相続に関連して支出した費用だからといって、すべて取得費になるわけではありません。
実家を売却する前に確認しておきたいこと
売却を決めてから慌てて資料を探すのではなく、実家の整理を始めた段階で、親が購入した当時の売買契約書、建築請負契約書、購入時の領収書、相続関係資料などが残っていないか確認しておくとよいでしょう。
ただし、これらの資料があれば必ず税務上の取得費として認められる、という意味ではありません。まずは「どんな資料が残っているか」を整理することが大切です。
不動産会社には売却価格や売却方法、建物の状態、測量・解体などの不動産実務を相談し、取得費の認定や税額計算など個別の税務判断は税務署または税理士へ確認する、と役割を分けると整理しやすくなります。
まとめ｜取得費がわからないまま売却を進めないことが大切
相続した実家を売却するときの取得費は、原則として親などの被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料などを引き継いで考えます。
取得費がわからない場合には、売却金額の5％相当額を概算取得費とする取扱いがありますが、売買契約書が見つからないからといって、自動的に5％になるわけではありません。
また、5％の概算取得費を使用する場合には、相続時の登記費用などをさらに上乗せできない点にも注意が必要です。
実家の売却を考え始めたら、まず親が取得した当時の資料が残っていないか整理しましょう。
まだ売るか、貸すか、残すか迷っている場合は、記事001「相続した実家はどうする？」から整理できます。売却の具体的な流れについては、記事002「相続した実家を売却するには？」も参考にしてください。
不動産としての売却方法や査定、実家の状況整理については不動産の相談先へ、個別の税務判断については税務署または税理士へ確認することが大切です。
本記事は、国税庁等が公表している情報をもとに、不動産売却に関する税制度を一般的に解説したものです。個別の税務判断や税額計算については、税務署または税理士へご確認ください。
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