相続した実家を売却しようとしたとき、「相続税を払ったのに、売却したらまた税金がかかるの？」「取得費加算という言葉を聞いたけれど、自分は使えるの？」と感じる方もいるのではないでしょうか。
相続した不動産を売却して利益が出ると、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の対象になることがあります。一方で、相続税を納めている方については、その相続税額の一部を取得費に加算できる制度があります。これが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、いわゆる取得費加算の特例です。
この記事では、取得費加算の特例の基本的な仕組み、使える条件、売却期限の考え方、必要書類、そして相続空き家の3,000万円特別控除との関係について、国税庁の公表資料をもとに一般的な制度として整理します。個別の加算額の計算や、どちらの制度が有利かという判断は行いません。
相続税の取得費加算の特例とは？
正式名称
この制度は一般に「取得費加算の特例」と呼ばれますが、正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に譲渡した場合に関係する特例です。
相続税の一部を取得費に加算できる
譲渡所得を計算するとき、通常は購入代金や購入手数料などが取得費になります。取得費加算の特例を使うと、これに加えて、相続税額のうち一定の部分を取得費として上乗せできます。
取得費が増えると譲渡所得を抑えられる可能性
譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。取得費に相続税額の一部を加算できれば、その分だけ差し引ける金額が増えるため、譲渡所得の金額が小さくなる可能性があります。ただし、実際にいくら加算できるかは、相続税額や相続財産の内容などによって異なるため、この記事では個別の金額計算は行いません。
取得費加算の特例を使える3つの条件
国税庁の公表資料では、取得費加算の特例の主な要件として、次の3点が挙げられています。
相続・遺贈による取得
相続または遺贈によって財産を取得していることが前提になります。相続や遺贈以外の方法で取得した財産は対象になりません。
相続税が課税されている
その財産を取得した人に、相続税が課税されていることが要件です。相続税が課税されていない場合には、この特例の対象にはなりません。
期限内に売却
相続税の申告期限を基準とした一定の期間内に、その財産を譲渡していることが要件です。期限の具体的な考え方は、次の章で整理します。
実家はいつまでに売却すればいい？
正式な期限
取得費加算の特例を使うための売却期限は、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」と定められています。「相続してから3年以内」ではなく、相続税の申告期限を基準にした期限であることに注意が必要です。
おおむね3年10か月という目安
相続税の申告期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。一般的には、この相続税の申告期限を前提にすると、相続開始からおおむね3年10か月が目安になります。
個別期限確認が必要な理由
「おおむね3年10か月」はあくまで目安です。相続税の申告期限そのものが相続人ごとの事情によって延長される場合もあり、実際の期限は相続開始日や申告期限を基に個別に確認する必要があります。売却を検討する段階で、自分の場合の正確な期限がいつになるのか、税務署または税理士へ確認しておくことをおすすめします。
取得費に加算されると税金はどう変わる？
譲渡所得の基本
土地や建物を売却したときの譲渡所得は、一般的に譲渡価額から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。相続した実家を売却するときの譲渡所得の基本的な考え方については、記事004「相続した実家を売却すると税金はどうなる？」でも整理しています。
取得費に上乗せする仕組み
取得費加算の特例では、この取得費に、相続税額のうち一定の部分を加算します。加算する金額は相続税額や相続財産の内容などをもとに計算されますが、この記事では具体的な計算式までは扱いません。実際の加算額については、税務署または税理士へ確認してください。
加算額には限度がある
取得費に加算できる金額には、譲渡益を超えない範囲という限度があります。「相続税額をすべて取得費に上乗せできる」というものではない点に注意してください。
相続税が課税されていない人でも使える？
相続税が課税されていない場合
取得費加算の特例は、その財産を取得した人に相続税が課税されていることが要件です。そのため、相続税が課税されていない場合には、この特例の対象にはなりません。
相続しただけでは使えない
実家を相続したという事実だけでは、取得費加算の特例を使えるとは限りません。相続税を納めていること、そして期限内に売却していることの両方が必要です。自分が相続税を納めているかどうか分からない場合は、相続税申告書や納税に関する資料を確認しておきましょう。
空き家の3,000万円特別控除と併用できる？
重複適用不可
相続した実家の売却では、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除を使えるケースもあります。この特例と、取得費加算の特例は、同じ売却について重複して適用することはできません。
相続空き家の3,000万円特別控除そのものの条件については、記事003「相続空き家の3,000万円特別控除とは？」で詳しく整理しています。
どちらかを選択
同一の売却について、取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除の両方の要件を満たす場合でも、どちらか一方を選んで適用することになります。
有利不利は個別事情で異なる
どちらの制度を選んだ方が税負担を抑えられるかは、取得費、売却価格、相続税額、譲渡所得の金額などによって変わります。どちらか一方が常に有利とは一律にいえないため、両方の要件に当てはまりそうな場合は、税理士等へ確認したうえで判断することをおすすめします。
取得費加算を使うには確定申告が必要
自動適用ではない
取得費加算の特例は、条件に当てはまっていれば自動的に適用されるものではありません。利用するためには、必要な書類を準備して確定申告を行う必要があります。
主な必要書類
確定申告の際には、主に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と「譲渡所得の内訳書［土地・建物用］」などの書類が必要です。実際に必要となる書類はケースによって異なるため、自分の場合に必要な書類を税務署または税理士へ確認しておきましょう。
取得費が分からない場合はどうなる？
取得費加算と取得費不明は別問題
取得費加算の特例は、あくまで取得費に相続税額の一部を「加算」する制度です。そもそも親が実家を購入したときの取得費が分からない場合には、別の考え方が関係してきます。
記事005へ内部リンク
親が実家を購入したときの売買契約書が見つからない、取得費がいくらだったか分からないという場合の考え方については、記事005「相続した実家の取得費がわからないときは？」で整理しています。取得費加算の特例とあわせて確認しておくとよいでしょう。
実家を売る前に確認したい5項目
・相続税の申告と納税をしているか、相続税申告書を確認できるか
・自分の場合、取得費加算の特例の期限がいつになるか
・親が実家を購入したときの取得費が分かるか、資料が残っているか
・相続空き家の3,000万円特別控除の対象になりそうか
・確定申告に必要な書類をいつまでに準備できそうか
これらを売却方針を決める段階で確認しておくと、「期限を過ぎていた」「必要書類が間に合わない」といった事態を避けやすくなります。取得費加算の特例は取得費に関わる制度ですが、仲介手数料や解体費などの譲渡費用は別の考え方になります。譲渡費用の詳細については、記事006「相続した実家を売却したときの譲渡費用とは？」で整理しています。
相続した実家を売却するまでの全体的な流れについては、記事002「相続した実家を売却するには？」でも整理しています。
まとめ
取得費加算の特例は、相続税を納めた人が、一定の期限内に相続した財産を売却した場合に、相続税額の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで、譲渡所得の金額を抑えられる可能性があります。
利用できるかどうかは、相続・遺贈による取得、相続税が課税されていること、期限内の売却という3つの条件を満たすかどうかで変わります。また、加算額には譲渡益を超えない範囲という限度があり、相続空き家の3,000万円特別控除とは同じ売却について重複して使うことができません。
どちらの制度を使うのが自分にとって適切か、実際にいくら加算できるかは、個別の相続税額や取得費、売却価格によって異なります。売却を決める前に、税務署または税理士へ相談し、使える制度と期限を確認しておくことが大切です。
実家を売る前に、税金や期限を整理したい方へ
取得費加算の特例が使えそうか、期限に間に合いそうかなど、売却を決める前に整理しておきたいことがあれば、実家の状況からご相談いただけます。相続税額や加算額の計算、制度選択の個別判断については、税務署または税理士へご確認ください。
本記事は、国税庁等が公表している情報をもとに、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について一般的に解説したものです。個別の税額計算や制度選択の判断については、税務署または税理士へご確認ください。
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